Історія іпотеки
Історія іпотеки:
Термін “іпотека” вперше з’явився в Греції в кінці VII - початку VI століть до н.е. Його появі послужила та обставина, що в 621 році до н.е. правитель Драконт ввів порядок, згідно якому посягання на приватну власність суворо каралися. Можливо, несправедливо, але пізніше за його порядками в історії закріпилося визначення “драконівські закони”. Продовжив почин один з легендарних афінських мудреців Солон, який в 594 до н.е. здійснює свої знамениті реформи. Спочатку в Афінах заставою подібного роду зобов’язань була особа боржника, якому у разі несплати боргу загрожувало рабство. Для цього оформлялися зобов’язання, а на межі що належить позичальникові земельної території ставився стовп з написом про те, що вказана власність служить забезпеченням претензії кредитора в певній сумі. На такому стовпі, що отримав назву “ипотека”" (від грецької hypotheka - підставка, підпора), наголошувалися всі борги власника землі.
Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Зрозуміло, Греція не є єдиною родоначальницею іпотеки. Згадки про заставу зустрічаються ще в законах Хаммурапі в VI столітті до нашої ери. У Індії, в Законах Ману, в II столітті до нашої ери, застава згадується як одна з вісімнадцяти підстав для судового розгляду.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I в. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
В період правління імператора Антонія Пія (II в. н. е.) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій. Держава часто подавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, при імператорові Траяні були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX в., правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лати. fiducia операція на довірі, довірча операція) до прогресивнішої стадії - пігнуса (від лати. pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки та існує до сьогодення.
У всьому світі технологія інвестування в житлову сферу будується на трьох основних принципах: контрактні заощадження, іпотечне кредитування, державна підтримка. Конкретні механізми реалізації цих принципів можуть значно відрізнятися.
Розглянемо інститут іпотечного кредитування.
До закінчення другої світової війни іпотечні банки були найбільш розвинутою формою організації іпотченого кредитування. Так ці банки самостійно емітували цінні папери(іпотечні) з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів.
Діяльність іпотечних банків лежить в основі так званої однорівневої системи іпотечного кредитування. Такі системи домінують в Данії, Швеції та Канаді, також дуже розвинені в Німеччині, Австрії, Нідерландах, Великобританії і Фінляндії. У Франції та Іспанії однорівнева система реалізована через державні монопольні банки.
У Німеччині з 1900 року існує спеціальна система іпотчених банків. З того часу жоден з цих банків не став банкрутом. Крім того відсотки дані банки виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світової війни. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині в XVIII столітті ( приблизно одночасно з Росією). Перший іпотечний банк був заснований в Силезії в 1770 році. Це був державний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів банк став випускати заставні облігації(один з різновидів іпотечних).
В Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерузомістб, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об'єктом їхньої діяльності було кредитування сільського господраства під заставу землі, згодом - кредитування житлового будівництва. У той же час ключовими учасниками конадської системи іпотечного кредитування є державні житлові корпорації, що організують житлове будівництво, вибір позичальників та страхування кредитних ризиків.
У Данії реалізована система іпотечного кредитування, в якій 100 відсотків іпотечних кредитних зобов'язань забезпечуються, тобто перетвроюються в цінні папери, що реалізуються на ринку з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів. Тому за обсягами іпотечних цінних паперів Данія займає 29% від загального обсяку що обертається в Європі(попереду тільки Німеччина 44%).
У Великобританії процес формування іпотечних банків набув характеру заміщення будівельних товариств. Найбільші будівельні товариства, наприклад, Abbey National, самі перетворилися на іпотечні банки. У 90-х роках минулого століття іпотечні банки стали переважати за обсягами кредитів над будівельними товариствами.
В Аргентині ефективна система іпотченого кредитування реалізована за допомогою Світового Банку в рамках програм підтримки ринків, що розвиваються. Уряд Аргентини створили гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітуються банками - учасниками проекту. Світовий Банк для створення Фонду надав 15-річну позику(включаючи 7-річну відстрочку платежу) на суму 500млн. долларів США. Фонд видає гарантії по цінних паперах(паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків), що емітуються суб'єктами іпотечного ринку. Плата за гарантію - 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Світового Банку. Гарантійний Фонд створюється для того, щоб викупити у банків - учасників проекту випущені ними облігації у пипадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їхній курс зважаючи на коливання ринку. Розрахунок з Фондом здійснюється у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованих в угоді з Фондом(продати йому цінні папери).
Банки - учасники емітують номіновані за курсом доллара США облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти для кредитування інвестиційних проектів(як в області виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за згодою з гарантом (Фондом) може вибрати вид емітованих облігацій.
Однак еволюція іпотеки привела до формування так званої дворівневої системи іпотечного кредитування, де кредитор і емітент іпотечних цінних паперів(mortgage backed securities - MBS) розділені. У першу чергу це обумовлено міркуваннями підтримки ліквідності універсальних комерційних банків, що беруть участь в довгостроковому іпотечному кредитуванні. Вперше така система була реалізована і пабула поширення в США.
У Сполучених Штатах Америки ще в часи Ф.Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва і придбанні житла у власність. Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального маштабу, на якому діє келичезне число установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.д.
Вирішальним фактором успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування -- проблему кредитних ресурсів. З цією метою в різні роки були створені спеціалізована асоціації - Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Nae), Корпорація житлового кредитуванні (Freddie Mac) і Урядова національна іпотечна асоціація(або Ginnie Mae )
Федеральна національна іпотечна асоціація була заснована американським урядом в 1938 році. Вона починала як філіал державної корпорації Reconstruction Finance Corporation. Спочатку вона була названа National Mortgage Association. Проте в тому ж році її назва змінилася на Federal National Mortgage Association (FNMA) - Федеральна національна іпотечна асоціація. Головною метою асоціації була купівля і продаж заставних, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) - Федеральна Житлова Адміністрація. У 1954 році була проведена реструктуризація Федеральної Національної Асоціації: в результаті вона була розділена на два окремі підприємтва. Одне з них зберегло назву Fannie Mae фактично набувши статусу приватної компанії(держава зберігає за собою відносно невеликий пакет). Сьогодні Fannie Mae - найбільша за розміром активів національна корпорація, а також найбільше джерело звичайних іпотечних фондів у США. Інше підприємство - Урядова національна іпотечна асоціасія (Government National Mortgage Association, GNMA, Ginnie Mae) - державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися у приватному сектрорі.
Всі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло під державну гарантію, або державне страхування, випускати цінні папери , забезпечені викупленими іпотечними кредитами.
Слід звернути увагу на цікавий факт: у країнах Східної Європи США безпосередньо через Світовий банк, де основним "донором" знову ж таки виступають Штати, витратили десятки мільйонів доларів у рамках програм допомоги по створенню систем іпотечного кредитування і фінансування за американським зразком, але в підсумку країни(за винятком Росії) прийняли закони, засновані на німецькому (європейському континентальному) праві як більш відповідному історичним традиціям і економічних реаліях цих країн.
У той же час в останні роки в континентальних країнах, наприклад, у тій же Німеччині, все частіше починають звертатися до американської та англійської системи безпеки активів. Тобто розглядають можливу дворівневу систему іпотечного кредитування. Іншими словами дві системи (однорівнева і дворівнева) не є антагоністичними і можуть діяти паралельно.
